la chaine marseillaise se fait reprocher son manque de lucidité
 
lire ce commentaire d'un pro objectif sur l'état du marché
 
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Salut a tous, Ce message est destiné principalement aux journalistes de la chaine Marseille.  
 
je m'intéresse depuis longtemps à l'immobilier puisque étant ex agent immobilier, et je pense que la majorité des marseillais s'y intéresse aussi.  
 
J'ai regardé un de vos reportages sur la question à Marseille, et je trouve que vos invités sont très mal choisis puisque tous défendent une cause commune : les prix chers. En effet, vous invitez le représentant de la FNAIM, les notaires, des directeurs d'agences.. Mais tous sont payés au pourcentage sur les prix. Personne pour leur donner le change, il leur est tres facile de renforcer l'illusion d'un marché sain.  
 
Or, si vous vous rendiez sur le terrain, vous verrez qu'actuellement vendre un bien sur Marseille, au prix de l'année dernière, c'est impossible. Les prix ont déjà bien baissé, le nombre de biens en vente est vertigineux. Les délais de transactions ne cessent de s'allonger. On avait tendance à ironiser en disant "Marseille est à vendre" dans le métier. Mais c'est vraiment ça, il suffit de voir l'épaisseur des journaux spécialisés. Elle a doublé en deux ans.  
 
On tente de nous faire croire à une pénurie, afin de stresser le client et de déclencher l'achat. C'est ca le métier d'agent immobilier. Mais en fait toute cette histoire n'est qu'une calomnie, un chateau de cartes, qui s'écroule lentement ; le véritable marché, derrière cet apparat sur, c'est une ruine. Il faut creuser un peu, investiguer, faire des recherches, chercher des contre témoignage... Il me semble que c'est ca du vrai journalisme, et c'est ca qui est intéressant. Quel intéret si personne ne donne le change à vos invités ?  
C'est cool une chaine proche des marseillais, mais encore faut il se donner les moyens de leur dire la vérité, pas de renforcer la calomnie.  
 
Actuellement lorsqu'un bien se vend, c'est au prix d'une tres forte négociation, jusqu'à 40% (j'ai connu ca) Les agences qui se sont multipliées les dernieres années, se livrent une concurrence impitoyable et stressante afin de continuer a faire croire en un marché sain. Beaucoup font faillite, d'autres AI, stressés, finissent par changer de boulot, d'autres en ont assez de prendre les acheteurs pour des imbéciles : c'est mon cas.  
J'en ai eu assez de vendre des taudis au prix d'un belle villa en sachant que l'acheteur faisait la bêtise de sa vie.  
 
Il faut savoir que tous les signes actuels vont dans le sens d'un krach immobilier sévère comme cela s'est produit en 1991. La baisse a d'ailleurs deja commencée. Il faut cesser de véhiculer aupres du commun des mortels qu'investir dans la pierre est sans risque. C'est faux. Le marché immobilier est soumis aux lois du marché, comme tous les autres marchés, et il fluctue sans cesse. La stagnation des prix, comme on tente de nous y faire croire, n'existe pas. L'histoire montre qu'apres une hausse de +150%, il y a une baisse similaire. La pierre ne fait pas que monter, il ne suffot pas d'acheter n'importe quoi n'importe ou, n'importe quand et d'attendre pour faire une affaire...  
 
Les gens qui achètent aujourd'hui, en "haut de cycle" comme on dit dans le métier, vont se retrouver ruinés s'ils doivent vendre avant de n'avoir remboursé le crédit, car la vente se fera à perte.  
 
Votre émission, n'ayant fait aucune ivestigation journalistique sur le terrain, s'est contentée de ressasser le discours des notaires et de la FNAIM... vous avez donc contrinué à leurrer les gens, et ca c'est pas cool.  
Il faut également savoir que les chiffres cités par la FNAIM sont biaisés.  
Ils sont lissés sur un an, et permettent de ne pas montrer immédiatement la baisse.  
Ainsi, on parle de "ralentissement de la hausse" plutot que de ne dire "la baisse des prix".  
 
Tout est manipulé afin de déclencher l'achat.  
 
Rendez vous à Marseille République par exemple, ils ont énormément de probleme pour vendre au prix annoncé. Ce projet est une catastrophe. Intérrogez les agences, déplacez vous, vous verrez a quel point le marché est morose, sur Marseille, mais aussi dans toute la France.  

Bonjour Monsieur...
Merci tout d'abord de ce commentaire très éclairé sur la situation immobilière de Marseille qui, il est vrai, est actuellement en pleine évolution, et ne va pas forcément vers une augmentation ! Nombre de vos arguments sont d'aillleurs tout à fait recevables.
En revanche, je pense que votre éclairage devrait être adressé à qui de droit. Puisque, visiblement vous réagissez suite à un de leur sujet, je vous conseille d'adresser ce courrier à la chaîne privée LCM directement.  
Très cordialement.

de nouveaux éléments sur le marché immobilier de Marseille
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C'est écrit dans tous les livres de recettes des familles marseillaises :  "Quand ça bulle tu baisses".
Les prix de l'immobilier à Marseille comme dans toute la France ont commencé à se stabiliser en 2005.  
 
 
Bulle il y a, éclatement il y aura, d'autant plus rapidement et brutalement que la bulle est grosse.
 
Je vous le prédis, Marseille retrouvera sa dernière place des grandes villes de France, comme en 1995.
Le prix du m2 sera le moins cher de Fance en 2008.  
 
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http://marseillelabulle.over-blog.org/
http://www.le-blog-immobilier.com/ [...] _la_p.html
 
Record à battre 5.362 € le M²  à Marseille
http://www.ketb.com/fr/constructeu [...] 5921_3.htm
 
pour info
 
 
 
 
 
 
 

Je voulais apporter un temoignage et mes impressions sur le marché immobilier marseillais.
 
Je suis à la recherche active d'une maison dans les quartiers sud depuis six mois (oui je prend mon temps, vous comprendrez par la suite qu'il joue pour moi) et à force de cotoyer et de sympatiser avec les agents immo, certains (mais rares sont ceux qui le confie) m'ont fait découvrir une réalité du marché immo très loin des articles que j'ai pu lire dans les differents journaux.
 
Il y a vraiment un consensus qui se dégage: le nombre de biens disponibles en agence ne cesse de croitre, si bien que pour un type de bien donné, il y a beaucoup de logements en compétition. Malgrés tout, les prix demandés par les vendeurs ne baissent pas sur les annonces.  
 
Mais face à cela, les acheteurs solvables sont très rares. Du coup ceux-ci (les plus avisés) mettent en concurrence les nombreux vendeurs pour obtenir des prix fortement à la baisse. Je n'y suis pas encore arrivé dans les proportions que je souhaitais mais d'autres sont parvenus à degotter des prix impensables ces dernieres années lorsque les vendeurs sont obligés de vendre vite (divorce, succession, banque route ou prêt relai qui s'eternise). Tout ceci est surtout vrai lorsque le prix demandé est superieur à 300 000 euros, car le manque d'acheteur est criant et que la pénurie dans ce segment n'est qu'une légende. Les petites surfaces se vendent encore assez cheres lorsqu'elles n'ont pas de défaut. Mais la baisse encore non officielle des grands appartements + maisons devrait à terme aspirer les acheteurs qui se sont rabattus sur les petites surfaces faute de moyen (avis personnel mais de bon sens). A terme donc, meme le marché des petites surfaces risque fort de se tendre et de baisser lui aussi.
 
Dans la profession d'agent immobilier, beaucoup sont inquiets pour l'avenir de leur job car les prix etant tellement hauts, il n'y a plus de clients dans les agences et peu de transactions pour alimenter leurs salaires. En tout cas, dans les faits, cette année 2006 marque un changement radical vis à vis des 5 dernieres années et l'euphorie est terminée. De plus en plus de gens ont conscience que les prix sont allés trop hauts et que la correction est inévitable.
 
En tout cas un conseil: N'hesitez pas à mettre les vendeurs en compétition pour des biens similaires, et faites des propositions tres à la baisse, notament pour les biens qui vous interesse moins. Vous serez surpris.
La phrase d'un agent "j'ai une proposition serieuse au dessus de la votre", a 99% de chance d'etre fausse - mais c'est ce qui marche le mieux pour faire craquer un client indecis.

Bonjour,
 
merci pour ces informations sur le marché immobilier  
Je suis à la recherche d'un logement dans la région de marseille
j'ai le sentiment qu'aujourd'hui, pour s'informer il faut absolument  
croiser les infos pris sur internet, à la télévision et papier et surtout avoir un esprit critique.
Les journaux télévisés me font penser à des programmes de promotions  
tels que l'on a pu voir dans les films d'anticipation des années 80.
 
bonne continuation  
j'ai du pain sur la planche, les adresses internet qui ont été données plus haut sont vraiment une source d'information incroyable

Si vous cherchez un appartement sur Marseille, sachez que de nombreuses offres de location sont dopos sur le marché
Alors négociez à la baisse..-40% minimum

LA BULLE IMMOBILIERE PERSITE A MARSEILLE
 
http://www.lesechos.fr/patrimoine/ [...] 059060.htm
 
Lire cet excellent article des ECOS du 187/2006
 
La rédaction web des Echos - 18 juillet 2005      
Immobilier   -  
 
 
 
 
 Logement : les prix surévalués de 15 à 25% à Marseille [ 18/07/05 ]  
 
 
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Comme beaucoup de vendeurs, les Marseillais tentent de profiter des hausses du marché immobilier, mais gare aux exagérations
 
Même si les prix en région Provence-Alpes-Côte d'Azur restent loin, en moyenne, de ceux de la région parisienne, ils s'affichent à la hausse. Une récente table ronde (1) regroupant des experts locaux de l'immobilier constate des prix surévalués de 15 à 25% entre ce que demande le vendeur et le prix du bien, tel que peut l'estimer un professionnel. A Marseille, par exemple, il y a 25% d'écart entre le rêve du vendeur et la réalité. Certains de ces biens arrivent, cependant, à trouver preneurs quand ils s'échangent entre particuliers, mais sur la base d'un prix trop élevé qui entretient l'inflation et explique, peut-être, aussi le ralentissement des transactions.
Selon les experts, Aix et Marseille (ville où le revenu fiscal est le plus bas de France) ont des difficultés à vendre des produits de plus de 500.000 ?. En outre, l'idée que sur Aix-en-Provence les prix augmentent à cause des achats des étrangers est fausse : il y a très peu d'étrangers en comparaison avec Nice où 18% des transactions sont faites avec eux. Enfin, les entreprises qui délocalisent vers le sud de la France hésiteraient aujourd'hui de s'installer à Sophia Antipolis et sur la Côte d'Azur en général, car elles ne peuvent pas loger leurs salariés, en raison des prix trop élevés.  
La majorité des ventes se focalisent sur les petites surfaces en appartements : une et deux pièces à un prix moyen d'achat entre 150.000 ? et 200.000 ? alors que les quatre et cinq pièces subissent un coup de frein depuis 2004. Concernant les maisons, la demande se situe autour d'un prix plafond de 300.000 ?, mais les offres à ce niveau sont très rares. Pour les maisons aixoises de plus de 600.000 ? les délais de vente sont supérieurs à six mois, parfois un an, alors qu'elles se vendaient encore bien jusqu'en 2003. La prise de décision est plus longue, l'acheteur se trouvant aujourd'hui à la limite de ses possibilités financières. D'ailleurs, on constate une augmentation du nombre des dossiers des primo accédants refusés par les banques : selon un intervenant de la table ronde, on constate jusqu'à 50% de refus de demandes de prêts et l'endettement moyen des ménages tourne autour de 150.000 ? et plus. Le candidat à l'achat a donc tendance à réduire la surface du bien à acquérir. En six ans, les surfaces achetées sont moins importantes en superficie pour un prix identique : on est passé de 100 m2 à 93 m2 pour le même investissement.
 
 
Bernard Le Court  

Bonjour pacanet0,
 
A la lecture de ton article, je demande un conseil :
 
185 000 euros, 80m2, 3e étage sans ascenseur, ancien, sur 15 ans, au niveau des réformés, rue de la grande armée plus précisément .....
Ca fait 2312.50 euros le m2 ...
Vu ce que tu dis, y a des chances que ce ne soit pas bon marché, non?
 
Merci d'avance pour tes lumières,
Camillou.

Le fait est que Marseille n'est pas une ville riche et que si de nombreux investisseurs extérieurs à Marseille achètent, le marseillais moyen est souvent en difficulté pour se loger car le niveau économique de la villes très en dessous de celui de nombreuses autres villes françaises. Beaucoup de marseillais sont concernés par le chômage ou par des revenus précaires et le surendettement fait qu'il y a un nombre important d'organismes de rachat de crédit travaillant sur Marseille. Dans ces conditions l'envolée des prix de l'immobilier rend le logement encore plus difficile et on ne saurait se féliciter de cette envolée sans penser un peu à tous ceux qui travaillent et ne peuvent se loger. Et ce n'est pas le léger retournement de tendance qui va tout d'un coup rendre les appartements abordables, hélas.

[/quote][quotemsg=517,1,9893 77]la chaine marseillaise se fait reprocher son manque de lucidité
 
lire ce commentaire d'un pro objectif sur l'état du marché
 
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Salut a tous, Ce message est destiné principalement aux journalistes de la chaine Marseille.  
 
je m'intéresse depuis longtemps à l'immobilier puisque étant ex agent immobilier, et je pense que la majorité des marseillais s'y intéresse aussi.  
 
J'ai regardé un de vos reportages sur la question à Marseille, et je trouve que vos invités sont très mal choisis puisque tous défendent une cause commune : les prix chers. En effet, vous invitez le représentant de la FNAIM, les notaires, des directeurs d'agences.. Mais tous sont payés au pourcentage sur les prix. Personne pour leur donner le change, il leur est tres facile de renforcer l'illusion d'un marché sain.  
 
Or, si vous vous rendiez sur le terrain, vous verrez qu'actuellement vendre un bien sur Marseille, au prix de l'année dernière, c'est impossible. Les prix ont déjà bien baissé, le nombre de biens en vente est vertigineux. Les délais de transactions ne cessent de s'allonger. On avait tendance à ironiser en disant "Marseille est à vendre" dans le métier. Mais c'est vraiment ça, il suffit de voir l'épaisseur des journaux spécialisés. Elle a doublé en deux ans.  
 
On tente de nous faire croire à une pénurie, afin de stresser le client et de déclencher l'achat. C'est ca le métier d'agent immobilier. Mais en fait toute cette histoire n'est qu'une calomnie, un chateau de cartes, qui s'écroule lentement ; le véritable marché, derrière cet apparat sur, c'est une ruine. Il faut creuser un peu, investiguer, faire des recherches, chercher des contre témoignage... Il me semble que c'est ca du vrai journalisme, et c'est ca qui est intéressant. Quel intéret si personne ne donne le change à vos invités ?  
C'est cool une chaine proche des marseillais, mais encore faut il se donner les moyens de leur dire la vérité, pas de renforcer la calomnie.  
 
Actuellement lorsqu'un bien se vend, c'est au prix d'une tres forte négociation, jusqu'à 40% (j'ai connu ca) Les agences qui se sont multipliées les dernieres années, se livrent une concurrence impitoyable et stressante afin de continuer a faire croire en un marché sain. Beaucoup font faillite, d'autres AI, stressés, finissent par changer de boulot, d'autres en ont assez de prendre les acheteurs pour des imbéciles : c'est mon cas.  

J'en ai eu assez de vendre des taudis au prix d'un belle villa en sachant que l'acheteur faisait la bêtise de sa vie.  
 
Il faut savoir que tous les signes actuels vont dans le sens d'un krach immobilier sévère comme cela s'est produit en 1991. La baisse a d'ailleurs deja commencée. Il faut cesser de véhiculer aupres du commun des mortels qu'investir dans la pierre est sans risque. C'est faux. Le marché immobilier est soumis aux lois du marché, comme tous les autres marchés, et il fluctue sans cesse. La stagnation des prix, comme on tente de nous y faire croire, n'existe pas. L'histoire montre qu'apres une hausse de +150%, il y a une baisse similaire. La pierre ne fait pas que monter, il ne suffot pas d'acheter n'importe quoi n'importe ou, n'importe quand et d'attendre pour faire une affaire...  
 
Les gens qui achètent aujourd'hui, en "haut de cycle" comme on dit dans le métier, vont se retrouver ruinés s'ils doivent vendre avant de n'avoir remboursé le crédit, car la vente se fera à perte.  
 
Votre émission, n'ayant fait aucune ivestigation journalistique sur le terrain, s'est contentée de ressasser le discours des notaires et de la FNAIM... vous avez donc contrinué à leurrer les gens, et ca c'est pas cool.  
Il faut également savoir que les chiffres cités par la FNAIM sont biaisés.  
Ils sont lissés sur un an, et permettent de ne pas montrer immédiatement la baisse.  
Ainsi, on parle de "ralentissement de la hausse" plutot que de ne dire "la baisse des prix".  
 
Tout est manipulé afin de déclencher l'achat.  
 
Rendez vous à Marseille République par exemple, ils ont énormément de probleme pour vendre au prix annoncé. Ce projet est une catastrophe. Intérrogez les agences, déplacez vous, vous verrez a quel point le marché est morose, sur Marseille, mais aussi dans toute la France.  
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kkklm

bonjour, je voudrais réagir au commentaire de pacaneto, simplement pour vous dire que vous avez résumez la situation à Marseille avec une précision extraordinaire,le marché est tendu à cause des professionnels de l immobilier véreux depuis tant d années,la médiocrité des infrastructures tant par le pouvoir en place que par toutes les corporations qui gravitent autour de la profession immobilière.La ville est au plus bas ,les investisseurs Parisiens ont fui avec raison quand on voit la qualité de l habitat à Paris et les investisseurs étrangers n ont jamais eu confiance pour investir à Marseille.Le résultat pour la ville est que tous les projets sont actuellement bloqués ,car il n y a plus d argent.Je suis moi aussi agent immobilier indépendant aujourd' hui car j en avais assez de jouer la comédie avec des clients désireux d acheter un bien immobilier.Les grands groupes et les agences Marseillaises de père en fils qui avaient jusque la des monopoles ont aujourd 'hui du souci à se faire car les gens ne sont plus crédules ils ont besoin de vérité et surtout d 'honnèteté, ils sont au courant des baisses de prix et ils en ont assez de se faire avoir je le constate tous les jours.Marseille est certe une belle ville mais elle manque de culture et de richesses pour espérer évoluer correctement,le soleil et la plage ne suffisent pas à faire aimer et croire qu' un bien être est possible dans cette viile.D autres villes ont su évoluer de façon spectaculaire (Barcelonne et Lyon sont les exemples types) pourquoi pas Marseille,je crois avoir la réponse, le laxisme ambiant qui régne dans la ville a tous les niveaux,(travaux trop longs,saleté,vulgarité et incivisme a tous les niveaux)voilà je suis Marseillais de naissance et j'envisage a la fin de cette année de quitter cette ville pour enfin trouver un bien être qui existe dans beaucoup d'autres villes et régions .

je partage l'opinion de beaucoup pour dire que Marseille est une très belle ville, mais dangereuse également comme toutes les grandes villes de France ou d'ailleurs... Marseille est un port avant tout, et ce n'est absolument pas la ville qui est sale mais ce sont parfois ses habitants qui ne jettent même pas dans la "poubelle" à leurs côtés mais préfèrent et c'est regrettable ! jeter par terre ! quant à l'habitat actuellement c'est très difficile de se loger et pourtant les ventes d'appartements sont freinées, même si le quartier et le prix sont  intéressants, j'ai un ami qui souhaite vendre son T3 au Bd Chave depuis un an ... mais en vain ! l'on voit bien que le pouvoir d'achat a baissé et les crédits de moins en moins accordés ! Cathy.

Trés bon article. Je travaille dans un journal d'annonces immobilières sur Marseille. J'observe également un tassement des prix voire une baisse, mais le marché marseillais reste encore trop haut pour les primo accédants ou les petites bourses...
Plus compliqué encore si les banques sont rétissantes à octroyer des crédits. Alors où va t-on ?
 
Frédéric
http://www.e-mmobilier.com

Bonjour,
 
Intéressant ce Forum !
 
1/ J'envisage un investissement locatif sur Marseille en 2010.
 
2/ Il est possible que je vienne travailler sur Marseille (à partir du second semestre 2009). Je serai dans ce cas à la recherche d'un logement avec 4 chambres, avec une bonne école à proximité et pas trop loin (en temps) de la station de métro Estrangin.
 
Je serai à l'écoute de tous vos bons conseils.